日本製作のオリジナルビデオ。R18+指定作品。正統派美女?琴早妃と妹系?さくら奈々がセクシー姉妹に扮したエロティック?ドラマ。監督は、中野貴雄。東大入試に失敗した原田勇一が選んだ下宿先は、東大受験専門寮?つばめ荘。このアパート、建物はボロボロ。しかし、管理人は美女で天然なつばめと、奔放でツンデレの妹すずめも同居するという夢のような環境だった。寮の先輩は、女好きの松田とメカマニアの宮崎。つばめとすずめを狙う強烈な2人のキャラクターに圧倒される勇一だが、すずめはそんな勇一の素朴さに恋心を抱き始める。積極的に迫ってくるすずめに、ドギマギする勇一だが、彼の心は年上のつばめに惹かれていた。妄想と現実の中で悶々とする勇一は、まるで勉強が手に付かない。そんなある日、つばめ荘に伯母の通夜子が訪れ???